2026년 부동산 세금에서 1주택자가 가장 관심을 가져야 할 세금 중 하나가 종합부동산세, 즉 종부세입니다.

특히 2026년에는 종부세 개편안이 발표되면서 “공시가격 14억 원이면 종부세를 내지 않는 것인가?”, “현재 12억 원 기준과 무엇이 다른가?”, “실거주하지 않는 1주택자는 어떻게 되는가?”에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

결론부터 말하면 2026년 종부세는 현재 법 기준으로 1세대 1주택자 기본공제가 12억 원입니다. 정부가 발표한 개편안이 국회를 통과하면 거주용 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 확대될 예정입니다.

따라서 2026년 실제 세금을 계산할 때와 2027년 이후 예상 세금을 계산할 때는 반드시 구분해야 합니다.

2026년 1주택자 종부세 기준은 12억 원

현재 시행 중인 종합부동산세법에서는 1세대 1주택자의 주택 공시가격 합계에서 12억 원을 기본공제합니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 보유한 주택의 공시가격이 10억 원이라면 기본공제 12억 원보다 낮기 때문에 주택분 종부세 과세표준은 0원이 됩니다.

공시가격이 12억 원인 경우에도 기본공제 범위에 해당합니다.

하지만 공시가격이 13억 원이라면 13억 원 전체에 세금을 부과하는 것이 아니라 기본공제 12억 원을 차감한 후 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 계산합니다.

현재 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

공시가격 14억 원이면 종부세가 얼마나 나올까?

2026년 현재 법을 기준으로 단순화해서 계산해 보겠습니다.

공시가격 14억 원인 1세대 1주택자의 경우

14억 원 – 12억 원 = 2억 원

여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면

2억 원 × 60% = 1억 2,000만 원

이 금액이 종부세 과세표준 계산의 기초가 됩니다.

따라서 “공시가격이 14억 원이면 종부세가 14억 원 전체에 부과된다”는 것은 잘못된 이해입니다.

실제 납부세액은 여기에 종부세율을 적용하고 재산세 중복분 등을 차감하는 과정을 거쳐 계산합니다.

2027년부터 1주택자 기본공제가 14억 원으로 확대될 예정

2026년 세제개편안에서 가장 중요한 변화입니다.

정부는 거주용 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 방안을 제시했습니다.

정부는 공시가격 14억 원이 시가로 약 20억 원 수준에 해당한다고 설명하고 있습니다.

따라서 개편안이 국회를 통과해 예정대로 시행된다면 2027년 이후에는 실거주 1주택자의 종부세 부담이 현재보다 줄어들 수 있습니다.

예를 들어 공시가격이 14억 원인 실거주 1주택이라면 개편 후에는 14억 원 기본공제 범위에 들어가므로 종부세 과세표준이 발생하지 않는 구조가 됩니다.

2026년과 2027년 기준 비교

구분	2026년 현재	개편안 적용 시
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원
공정시장가액비율	60%	70% 예정
공시가격 10억	종부세 없음	종부세 없음
공시가격 12억	종부세 없음	종부세 없음
공시가격 14억	종부세 계산 대상	기본공제 범위
공시가격 15억	종부세 계산 대상	종부세 계산 대상
공시가격 20억	종부세 계산 대상	종부세 계산 대상

다만 위 표에서 공시가격 15억 원 이상 주택의 실제 세금은 단순히 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액만으로 결정되지 않습니다.

1주택자 종부세는 공시가격만 보면 안 된다

종부세를 정확하게 계산하려면 다음과 같은 순서로 접근해야 합니다.

주택 공시가격 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 종부세율 → 재산세 중복분 차감 → 세액공제 → 세부담상한

현재 국세청이 안내하는 계산 구조에서도 주택 공시가격에서 기본공제액을 차감한 후 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산출하도록 되어 있습니다.

따라서 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 단순 계산 방식인

(공시가격 – 12억 원) × 세율

만으로 실제 종부세를 계산하는 것은 정확하지 않습니다.

1주택자는 고령자·장기보유 공제도 확인해야 한다

1세대 1주택자는 기본공제 외에도 중요한 세액공제가 있습니다.

현재 법에서는 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택자에게 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제가 적용될 수 있으며, 두 공제의 합계는 최대 80% 범위에서 적용할 수 있습니다.

따라서 같은 공시가격의 주택이라도

• 60세 이상인지
• 주택을 얼마나 오래 보유했는지
• 1세대 1주택 요건을 충족하는지

등에 따라 실제 종부세가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 장기간 보유한 고령 1주택자는 종부세 계산에서 세액공제를 반드시 확인해야 합니다.

실거주하지 않는 1주택자는 주의해야 한다

이번 개편안에서 매우 중요한 부분입니다.

정부는 단순한 1주택자가 아니라 실제로 거주하는 1주택자에 대한 세제 혜택을 강화하는 방향으로 종부세 제도를 개편하고 있습니다.

정부의 개편안에서는 거주용 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자는 별도의 기준을 적용하는 방향이 제시됐습니다.

따라서 “나는 집이 한 채니까 무조건 14억 원까지 종부세가 없다”고 이해하면 안 됩니다.

실제 적용 여부는 1세대 1주택 요건과 거주 여부, 주택의 종류 및 기타 세법상 요건을 함께 확인해야 합니다.

부부 공동명의 1주택자는 어떻게 될까?

부부 공동명의 1주택자는 종부세 계산에서 특히 주의해야 합니다.

종부세는 기본적으로 인별 과세 구조이기 때문에 단독명의와 공동명의에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

또한 공동명의 1주택자가 1세대 1주택자로서 적용받을 수 있는 특례와 일반적인 인별 계산 방식을 비교해야 합니다.

따라서 “공동명의가 무조건 유리하다” 또는 “단독명의가 무조건 유리하다”고 단정해서는 안 됩니다.

주택가격, 지분율, 나이, 보유기간 등을 기준으로 실제 세금을 비교하는 것이 가장 정확합니다.

2026년 1주택자가 꼭 확인해야 할 사항

2026년 종부세를 준비하는 1주택자라면 다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 주택의 2026년 공시가격
2. 1세대 1주택 해당 여부
3. 실제 거주 여부
4. 주택 취득일
5. 보유기간
6. 납세자의 연령
7. 부부 공동명의 여부
8. 기본공제 12억 원 적용 여부
9. 고령자·장기보유 세액공제
10. 2027년 개편안 적용 시 예상 세금

특히 공시가격이 12억~20억 원 사이인 1주택자라면 2026년 현재 세금과 2027년 개편 후 예상세금을 비교해 보는 것이 유용합니다.

2026 1주택자 종부세 기준 핵심 정리

2026년 현재 가장 중요한 숫자는 12억 원입니다.

즉, 현행법상 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억 원을 기본공제한 후 종부세를 계산합니다.

반면 정부의 2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 거주용 1주택자의 기본공제가 14억 원으로 확대될 예정입니다. 정부는 이를 통해 실거주 1주택자의 세 부담을 낮추겠다는 방향을 제시했습니다.

따라서 2026년 주택 보유자는 “2026년 현재 종부세”와 “2027년 개편 후 종부세”를 따로 계산하는 것이 중요합니다.

특히 공시가격 14억 원, 15억 원, 20억 원 등 고가 1주택자는 기본공제뿐 아니라 공정시장가액비율, 세율, 고령자·장기보유 공제 등을 함께 반영해야 실제 세금에 가까운 계산이 가능합니다.

이번 개편안은 아직 최종 법률이 아니므로 국회 심의 결과에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 종부세 신고와 절세 계획을 세울 때에는 최종 확정된 세법을 다시 확인해야 합니다.

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공식 참고자료

종부세 현행 계산 구조와 기본공제는 국세청 국세법령정보시스템 및 국세청 종합부동산세 안내를 기준으로 했으며, 개편안 내용은 대한민국 정책브리핑의 2026년 세제개편 자료를 기준으로 정리했습니다.