2026년 부동산 세금 개편안에서 가장 큰 관심을 받고 있는 부분 중 하나가 바로 다주택자 종합부동산세, 즉 종부세 개편입니다.

이번 개편의 핵심은 단순히 “집을 몇 채 가지고 있느냐”만 보는 것이 아니라 주택의 가격과 실제 거주 여부를 중심으로 종부세 부담을 다시 조정하는 것입니다.

특히 실거주 1주택자는 세 부담을 낮추는 반면, 비거주 주택과 다주택자는 기존보다 종부세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

다만 2026년 세제개편안은 현재 정부안이며, 국회 심의 과정에서 최종 내용이 변경될 수 있다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다.

2026 다주택자 종부세 개편의 핵심

이번 종부세 개편을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

• 실거주 1주택자의 기본공제 확대
• 비거주 1주택자의 기본공제 조정
• 다주택자의 기본공제 축소
• 주택 가격이 높은 다주택자에 대한 세 부담 강화
• 공정시장가액비율 단계적 인상
• 종부세 세율체계 단계적 개편
• 실거주 중심의 세제 혜택 강화

정부는 실거주 목적의 1주택자는 보호하면서 다주택 및 고가주택에 대한 세제 혜택은 축소하는 방향으로 부동산 세제를 개편하고 있습니다.

1. 다주택자의 종부세 기본공제가 가장 중요하다

현재 주택분 종부세는 일반적으로 주택 공시가격 합계에서 일정 금액을 공제한 후 과세표준을 계산합니다.

현재 일반적인 주택분 기본공제는 9억 원이고, 1세대 1주택자는 12억 원의 기본공제를 적용받습니다.

이번 개편안에서는 이 구조가 크게 달라집니다.

실거주 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.

반면 다주택자 등 “그 외”에 해당하는 경우에는 기본공제를 단순히 9억 원으로 유지하는 것이 아니라 4억 원 + 5억 원 × 거주용 주택가액 비율 방식으로 조정하는 방안이 제시됐습니다.

즉, 다주택자가 보유한 주택 가운데 실제 거주하는 주택의 비중이 높을수록 기본공제에 영향을 받을 수 있는 구조입니다.

2. 다주택자는 앞으로 종부세 부담이 어떻게 달라질까?

다주택자에게 중요한 부분은 기본공제뿐만 아니라 공정시장가액비율과 세율도 함께 변한다는 것입니다.

정부안에서는 2027년부터 주택분 종부세의 공정시장가액비율을 단계적으로 조정하는 방안이 포함되어 있습니다.

공정시장가액비율이 올라가면 동일한 공시가격이라도 종부세 과세표준이 커질 수 있습니다.

따라서 다주택자는 단순히 “공시가격이 얼마나 올랐는가”만 확인해서는 안 되고,

공시가격 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 → 세액공제

순서로 전체 계산구조를 확인해야 합니다.

3. 2027년부터 종부세 세율도 달라진다

다주택자에게 특히 중요한 부분은 종부세 세율체계입니다.

정부안에서는 2027년부터 주택분 종부세 세율을 단계적으로 조정하는 방향이 제시됐습니다.

2주택 이하에 해당하는 주택은 2027년부터 과세표준 구간별로

0.5% → 0.7% → 1.3% → 1.5% → 2.0% → 2.7% → 3.5%

구조가 제시됐습니다.

3주택 이상에 대해서는

0.5% → 0.7% → 1.3% → 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%

수준의 세율체계가 적용되는 방향입니다.

따라서 고가주택을 여러 채 보유한 다주택자는 공시가격 상승뿐 아니라 세율 자체의 변화까지 함께 고려해야 합니다.

4. 2028년에는 다주택자 세율이 더 중요해진다

2028년부터는 종부세 세율체계가 더욱 통합되는 방향입니다.

정부안에서는 2028년부터 주택 수에 따른 차등을 줄이고 다음과 같은 세율체계를 적용하는 방향을 제시하고 있습니다.

• 3억 원 이하: 0.5%
• 3억 초과~6억 원: 0.7%
• 6억 초과~12억 원: 1.3%
• 12억 초과~25억 원: 2.0%
• 25억 초과~50억 원: 3.0%
• 50억 초과~94억 원: 4.0%
• 94억 원 초과: 5.0%

따라서 고가주택을 여러 채 보유하고 있는 경우에는 2027년과 2028년 종부세를 각각 비교하는 것이 중요합니다.

5. 다주택자의 공정시장가액비율도 주의해야 한다

종부세를 이해할 때 많은 사람들이 공시가격과 세율만 생각하지만 실제 세금 계산에서는 공정시장가액비율도 매우 중요합니다.

예를 들어 주택 공시가격 합계가 30억 원이라고 하더라도 30억 원 전체에 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산출한 다음 해당 세율을 적용합니다.

따라서 공정시장가액비율이 60%에서 70% 또는 80%로 올라가면 같은 주택을 가지고 있어도 과세표준이 커질 수 있습니다.

이번 개편안에서는 다주택자와 일부 주택에 대해 공정시장가액비율을 단계적으로 높이는 방향이 제시됐습니다.

6. 실거주 1주택자와 다주택자의 차이는 더욱 커진다

이번 개편에서 가장 주목해야 하는 부분입니다.

실거주 1주택자는 기본공제가 14억 원으로 확대되는 반면, 다주택자는 상대적으로 낮은 기본공제를 적용받는 구조가 됩니다.

따라서 같은 공시가격을 보유하고 있어도

실거주 1주택자와 2주택자·3주택자의 종부세 차이

가 커질 수 있습니다.

정부가 이번 개편에서 실거주 주택을 보호하고 비거주·다주택 주택에 대한 세 부담을 정상화하려는 방향을 명확히 하고 있기 때문입니다.

7. 부부 공동명의 다주택자도 주의해야 한다

부부가 여러 주택을 공동명의로 보유하고 있다면 종부세는 단순히 주택 가격만으로 판단하기 어렵습니다.

명의별 주택 보유현황과 지분, 1세대 1주택 해당 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 공동명의라고 해서 무조건 종부세가 줄어드는 것은 아닙니다.

주택 수와 지분 구조에 따라 기본공제와 세율 적용 결과가 달라질 수 있으므로 개인별 종부세 계산이 필요합니다.

8. 다주택자는 2026년부터 미리 준비해야 한다

이번 개편안의 대부분은 2027년부터 단계적으로 적용되는 방향입니다.

따라서 다주택자라면 2026년 종부세만 확인해서는 부족합니다.

다음과 같은 세 가지 시나리오를 비교하는 것이 좋습니다.

① 2026년 현재 보유

② 2027년까지 보유

③ 2028년 이후까지 보유

각 시점별로 공시가격, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율을 적용하여 예상 종부세를 계산해야 합니다.

특히 여러 채의 주택을 보유한 경우에는 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 매도 또는 증여 여부를 결정하기 전에 세금 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다.

9. 다주택자 종부세 계산에서 반드시 확인할 항목

다주택자가 종부세를 계산할 때는 다음 항목을 확인해야 합니다.

1. 보유 주택 수
2. 주택별 공시가격
3. 주택별 지분율
4. 실제 거주 여부
5. 기본공제 금액
6. 공정시장가액비율
7. 종부세 과세표준
8. 적용 세율
9. 재산세 중복분
10. 세부담상한
11. 공동명의 여부
12. 향후 주택 매도 또는 증여 계획

특히 종부세는 단순히 주택 가격에 세율을 곱해서 계산하는 세금이 아니므로 실제 예상세액을 계산할 때는 여러 요소를 함께 반영해야 합니다.

2026 다주택자 종부세 개편안의 핵심 결론

2026년 종부세 개편안의 방향은 매우 분명합니다.

실거주 1주택자는 보호하고, 비거주 주택과 다주택자에 대한 세 부담은 상대적으로 강화하는 방향입니다.

따라서 다주택자는 앞으로 단순히 “몇 채를 가지고 있는가”뿐 아니라 각 주택의 공시가격, 실제 거주 여부, 주택별 지분 및 향후 매도계획까지 함께 고려해야 합니다.

특히 2027년부터 기본공제와 공정시장가액비율, 세율이 단계적으로 변화할 예정이므로 2026년 현재의 종부세만 보고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.

다만 현재 내용은 2026년 9월 1일 확정된 정부 세제개편안을 기준으로 한 것이며, 최종 법률은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 세금 신고나 주택 처분을 결정할 때에는 최종 확정된 세법을 반드시 확인해야 합니다.

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공식 참고자료

정부의 2026년 세제개편안과 9월 1일 확정 정부안은 대한민국 정책브리핑에서 확인할 수 있습니다.

2026년 세제개편안 정부안 확정 — 대한민국 정책브리핑