: 공시가격 10억·12억·14억·15억·20억·30억별 예상 세금

2026년 종합부동산세 개편안이 발표되면서 주택을 보유한 사람들의 가장 큰 관심은 결국 하나입니다.

“내가 가진 집의 종부세는 얼마나 달라질까?”

특히 공시가격이 10억 원, 12억 원, 14억 원, 15억 원, 20억 원, 30억 원 정도인 주택을 보유한 사람이라면 이번 종부세 개편으로 세금이 줄어드는지, 오히려 늘어나는지 궁금할 수 있습니다.

2026년 정부안의 핵심은 실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 것입니다. 반면 공정시장가액비율과 고가주택의 세율은 단계적으로 높아집니다. 따라서 집값이 높아질수록 단순히 “14억 원 공제니까 세금이 줄어든다”고 판단해서는 안 됩니다.

이 글에서는 개인 단독명의 실거주 1세대 1주택자를 기본 사례로 하여 공시가격별 종부세를 계산해 보겠습니다.

1. 2026 종부세 개편에서 가장 중요한 변화

현재 주택분 종부세의 1세대 1주택 기본공제는 12억 원입니다.

정부 개편안에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를:

12억 원 → 14억 원

으로 확대합니다.

또한 공정시장가액비율은 현재 60%에서 2027년에는 70%로 올라가는 방향입니다.

따라서 기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.

(공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 = 종부세 과세표준

그 후 과세표준에 누진세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다. 실제 세액에서는 재산세 중복분 공제와 1세대 1주택 세액공제 등이 추가로 반영됩니다.

2. 2027년 실거주 1주택 종부세 계산 기준

이번 계산에서는 정부안이 그대로 시행된다고 가정하겠습니다.

기본공제: 14억 원

공정시장가액비율: 70%

그리고 2027년 1·2주택자에게 적용되는 주요 종부세율은 다음과 같습니다.

과세표준	2027년 세율
3억 원 이하	0.5%
3억~6억 원	0.7%
6억~12억 원	1.3%
12억~25억 원	1.5%
25억~50억 원	2.0%
50억~94억 원	2.7%
94억 원 초과	3.5%

2028년부터는 주택 수에 따른 차등세율을 단계적으로 없애고 주택가액 기준으로 세율을 일원화하는 방향입니다.

3. 공시가격 10억 원이면 종부세는?

공시가격이 10억 원인 실거주 1주택이라면:

공시가격 10억 원

− 기본공제 14억 원

= 과세표준 0원

따라서:

예상 종부세 = 0원

입니다.

종부세는 공시가격 전체에 세율을 적용하는 것이 아니라 기본공제를 차감한 후 과세표준을 계산하기 때문입니다.

다만 종부세가 없다고 해서 재산세까지 없는 것은 아닙니다.

4. 공시가격 12억 원이면?

공시가격이 12억 원인 경우에도:

12억 원 − 14억 원 = 0원

따라서 정부안 기준으로는:

예상 종부세 = 0원

입니다.

현재도 1세대 1주택자의 기본공제가 12억 원이기 때문에 종부세 과세표준이 발생하지 않는 구간입니다.

5. 공시가격 14억 원이면?

이번 개편에서 가장 중요한 기준 중 하나입니다.

공시가격:

14억 원

기본공제:

14억 원

과세표준:

0원

따라서 실거주 1세대 1주택자의 경우:

예상 종부세 = 0원

입니다.

즉, 정부안이 시행되면 공시가격 14억 원까지는 기본공제만으로 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

정부는 공시가격 14억 원이 대략 시가 20억 원 수준에 해당할 수 있다고 설명하고 있습니다. 다만 공시가격과 실제 시가의 관계는 주택별로 다르므로 “시가 20억 = 공시가격 14억”이라고 일률적으로 적용해서는 안 됩니다.

6. 공시가격 15억 원이면?

이제부터 종부세 과세표준이 발생합니다.

공시가격:

15억 원

− 기본공제:

14억 원

= 1억 원

여기에 공정시장가액비율 70%를 적용합니다.

1억 원 × 70% = 7,000만 원

과세표준 7,000만 원은 3억 원 이하 구간이므로 0.5%를 적용합니다.

7,000만 원 × 0.5%

= 35만 원

따라서 단순 산출세액은 약 35만 원입니다.

실제 납부세액은 재산세 중복분 공제와 해당되는 세액공제 등을 반영하면 더 낮아질 수 있습니다.

7. 공시가격 20억 원이면?

공시가격:

20억 원

− 기본공제:

14억 원

= 6억 원

과세표준:

6억 원 × 70%

= 4억 2,000만 원

이제 누진세율을 적용합니다.

3억 원까지:

3억 × 0.5% = 150만 원

나머지 1억 2,000만 원:

1.2억 × 0.7% = 84만 원

따라서 단순 산출세액은:

150만 원 + 84만 원 = 234만 원

입니다.

즉, 공시가격 20억 원인 실거주 1주택의 정부안 기준 단순 종부세 산출세액은 약 234만 원입니다.

8. 공시가격 30억 원이면?

공시가격:

30억 원

− 기본공제:

14억 원

= 16억 원

과세표준:

16억 × 70%

= 11억 2,000만 원

누진적으로 계산하면:

3억 원 × 0.5% = 150만 원

3억 원 × 0.7% = 210만 원

나머지 5억 2,000만 원 × 1.3% = 676만 원

합계:

150만 + 210만 + 676만 = 1,036만 원

따라서 단순 산출세액은 약 1,036만 원입니다.

실제 종부세 고지액은 재산세 중복분 공제와 1세대 1주택 세액공제 등을 반영하기 때문에 이보다 낮아질 수 있습니다.

9. 공시가격별 종부세 예상표

실거주 1세대 1주택, 단독명의, 정부안 시행, 공정시장가액비율 70%를 가정한 단순 산출세액입니다.

공시가격	기본공제	과세표준	단순 산출세액
10억 원	14억	0원	0원
12억 원	14억	0원	0원
14억 원	14억	0원	0원
15억 원	14억	7,000만	약 35만 원
20억 원	14억	4억 2,000만	약 234만 원
30억 원	14억	11억 2,000만	약 1,036만 원

이 표는 종부세 구조를 이해하기 위한 계산입니다. 실제 종부세는 재산세 중복분 공제, 고령자·거주기간 세액공제, 세부담상한 등을 반영해야 합니다. 국세청도 종부세 산출세액에서 재산세 상당액을 공제하고, 1세대 1주택자에게 연령 및 보유·거주기간에 따른 세액공제를 적용하는 구조를 안내하고 있습니다.

10. 그런데 공시가격 20억 원이면 정말 세금이 줄어들까?

여기서 중요한 점이 있습니다.

종부세 개편은 단순한 감세 정책이 아닙니다.

실거주 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 확대하지만, 동시에 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리고 일정 과세표준 구간의 세율도 인상합니다.

따라서 중저가 고가주택 구간에서는 세금이 줄어들 수 있지만, 주택가격이 높아지면 오히려 세금이 증가할 수 있습니다.

정부 역시 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억~30억 원 수준에서는 부담이 줄어들고, 더 고가인 주택에서는 세 부담이 커지는 구조라고 설명했습니다.

11. 비거주 1주택자는 계산이 다르다

실거주하지 않는 1세대 1주택자는 반드시 별도로 계산해야 합니다.

8월 3일 최초 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.

그러나 이후 수정되어 9월 1일 확정된 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억 원으로 유지하기로 했습니다.

따라서 현재 정부안 기준으로는:

실거주 1주택 → 14억 원

비거주 1주택 → 12억 원

입니다.

이 차이는 공시가격이 14억 원을 넘어가는 주택에서 종부세 차이를 만들 수 있습니다.

12. 공시가격 15억·20억·30억 비거주 주택은?

비거주 1주택의 기본공제를 12억 원으로 가정하면:

공시가격 15억 원

15억 − 12억 = 3억

3억 × 70% = 2.1억

2.1억 × 0.5%

= 약 105만 원

공시가격 20억 원

20억 − 12억 = 8억

8억 × 70% = 5.6억

3억 × 0.5% = 150만 원

2.6억 × 0.7% = 182만 원

합계:

약 332만 원

공시가격 30억 원

30억 − 12억 = 18억

18억 × 70% = 12.6억

3억 × 0.5% = 150만 원

3억 × 0.7% = 210만 원

6억 × 1.3% = 780만 원

나머지 6,000만 원 × 1.5% = 90만 원

합계:

약 1,230만 원

입니다.

따라서 같은 공시가격이라도 실거주 여부에 따라 종부세가 상당히 달라질 수 있습니다.

13. 2026년과 2027년 종부세를 비교하면?

실거주 1주택자를 기준으로 단순 계산하면 다음과 같습니다.

공시가격	2026년 현행 단순 산출	2027년 정부안 단순 산출
10억	0원	0원
12억	0원	0원
14억	약 18만 원	0원
15억	약 30만 원	약 35만 원
20억	약 276만 원	약 234만 원
30억	약 840만 원	약 1,036만 원

단, 이 표 역시 실제 고지세액이 아니라 재산세 중복분 공제와 개인별 세액공제 등을 제외한 비교용 산출세액입니다.

따라서 공시가격 20억 원 전후에서는 개편에 따른 부담 감소 효과가 나타날 수 있지만, 30억 원 정도에서는 세율 인상 효과가 커지면서 오히려 세금이 증가할 수 있습니다.

14. 1주택자라면 고령자 세액공제도 확인해야 한다

종부세를 계산할 때 또 하나 중요한 것이 1세대 1주택자 세액공제입니다.

현행 제도에서는 연령과 보유기간 등에 따라 일정한 세액공제를 받을 수 있으며, 합산 공제한도는 최대 80%입니다.

개편안에서는 보유기간 중심의 공제를 실제 거주기간을 더 중시하는 방향으로 변경할 예정입니다.

따라서 같은 공시가격 20억 원의 주택이라도:

• 나이
• 실제 거주기간
• 보유기간
• 1세대 1주택 해당 여부

에 따라 실제 납부세액이 달라질 수 있습니다.

15. 부부 공동명의라면 계산 방법이 달라진다

위에서 계산한 것은 단독명의 1주택을 가정한 것입니다.

부부 공동명의 1주택자는 각자의 지분과 공동명의 1주택자 특례 적용 여부 등을 별도로 검토해야 합니다.

실거주 공동명의 1주택자의 경우 기존의 1인당 9억 원 공제 구조가 유지되는 방향이므로 단독명의와 단순 비교해서는 안 됩니다.

따라서 공시가격이 15억 원, 20억 원, 30억 원 정도인 주택이라면 단독명의와 부부 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 실제 세액을 비교하는 것이 좋습니다.

16. 종부세 계산할 때 가장 많이 하는 실수

첫째, 매매가격으로 계산한다

종부세는 기본적으로 공시가격을 기준으로 계산합니다.

둘째, 공시가격에 바로 세율을 곱한다

공시가격에서 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용해야 합니다.

셋째, 14억 원이면 무조건 모든 주택의 종부세가 없다고 생각한다

14억 원 기본공제는 실거주 1세대 1주택자에 대한 내용입니다.

넷째, 종부세 산출세액이 실제 납부세액이라고 생각한다

재산세 중복분 공제와 각종 1주택자 세액공제 등을 반영해야 합니다.

다섯째, 2026년 개편안을 이미 확정된 세법으로 생각한다

현재는 정부안이며 국회 심의·입법 절차를 거쳐 최종 법률이 확정되어야 합니다.

17. 2026 종부세 계산 핵심 공식

실거주 1세대 1주택자의 2027년 정부안 기준 단순 계산은 다음과 같이 이해하면 됩니다.

공시가격

−

기본공제 14억 원

=

과세대상 금액

↓

× 공정시장가액비율 70%

↓

종부세 과세표준

↓

누진세율 적용

↓

종부세 산출세액

↓

재산세 중복분 및 세액공제 반영

↓

최종 종부세

따라서 종부세는 단순히 “집값의 몇 퍼센트”라고 계산하는 세금이 아닙니다.

결론

2026년 종부세 개편안은 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 확대하는 것이 가장 눈에 띄는 변화입니다.

정부안이 시행된다고 가정하면 실거주 1세대 1주택의 공시가격별 단순 산출세액은 대략 다음과 같습니다.

10억 원 → 0원

12억 원 → 0원

14억 원 → 0원

15억 원 → 약 35만 원

20억 원 → 약 234만 원

30억 원 → 약 1,036만 원

다만 이 금액은 실제 고지서의 종부세가 아니라 개편안의 효과를 이해하기 위한 단순 계산값입니다.

실제 세금은 재산세 중복분 공제, 고령자 세액공제, 거주기간, 공동명의 여부, 세부담상한 등 여러 요소에 따라 달라집니다.

또한 2026년 9월 1일 확정된 정부안은 국회 심의를 거쳐 최종 확정되어야 하므로 향후 내용이 변경될 가능성도 있습니다.

특히 공시가격이 14억·15억·20억·30억 원에 가까운 주택 보유자는 개편 전후 세금 차이가 발생할 수 있으므로 자신의 공시가격과 거주 여부를 기준으로 직접 계산해 보는 것이 중요합니다.

다음 글에서는 **“2026 종부세 부부 공동명의 vs 단독명의, 어느 쪽이 유리할까?”**를 주제로 공시가격 15억·20억·30억·40억 원 주택을 기준으로 실제 세금 차이를 비교해 보면 좋습니다.

공식 참고자료

정부는 2026년 9월 1일 세제개편안 정부안을 확정했으며, 실거주 1세대 1주택 기본공제 14억 원 등의 종합부동산세 개편 내용을 제시했습니다.

국세청은 종부세 과세표준과 세율, 재산세 중복분 공제 및 1세대 1주택 세액공제의 계산 구조를 안내하고 있습니다.