2026년 부동산 세제개편안에서 고령층 주택 보유자들이 가장 관심을 가져야 할 내용 중 하나가 65세 이상 1주택자의 양도소득세 감면입니다.

이번 개편안에는 오랫동안 수도권 주택에 거주해 온 고령 1주택자가 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우 양도소득세를 한시적으로 감면하는 내용이 포함되었습니다.

특히 2027년에는 양도소득세의 50%를 최대 5억 원까지 감면하고, 2028년에는 30%를 최대 3억 원까지 감면하는 방안이 제시되었습니다.

다만 단순히 만 65세 이상이라는 이유만으로 양도세가 자동으로 감면되는 것은 아닙니다. 연령뿐 아니라 주택의 위치, 보유 및 거주 상황, 비수도권 이주 여부 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다.

65세 이상 양도세 감면이란?

이번 제도는 정부가 고령 1주택자의 비수도권 이주를 지원하기 위해 마련한 양도소득세 특례입니다.

오랫동안 수도권에 거주하면서 주택가격이 크게 상승한 고령자가 은퇴 후 수도권을 떠나 지방으로 이주하려는 경우, 기존 주택을 처분하면서 발생하는 양도소득세 부담을 줄여주는 것이 핵심입니다.

정부는 고령자의 주거 이전을 지원하면서 동시에 지방으로의 인구 이동과 지방 주택 수요를 촉진하기 위해 이러한 세제 지원을 추진하고 있습니다.

따라서 이 제도는 일반적인 1세대 1주택 양도세 비과세와는 다른 별도의 특례로 이해해야 합니다.

65세가 되면 누구나 양도세 50% 감면?

그렇지 않습니다.

가장 중요한 부분입니다.

“65세 이상이면 양도세가 50% 감면된다”는 것은 정확한 표현이 아닙니다.

정부안에서는 65세 이상 1주택자가 일정 요건을 갖춘 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우를 대상으로 양도소득세 감면을 추진하고 있습니다.

따라서 다음과 같은 경우에는 별도의 검토가 필요합니다.

• 65세 이상이지만 수도권 주택을 계속 보유하는 경우
• 65세 이상이지만 비수도권으로 이주하지 않는 경우
• 수도권 주택이 아닌 주택을 양도하는 경우
• 2주택 이상을 보유한 경우
• 법에서 정한 기타 요건을 충족하지 못하는 경우

즉, 나이만으로 감면 여부를 판단해서는 안 됩니다.

2027년에는 얼마나 감면받을 수 있을까?

정부안에 따르면 2027년에는 일정 요건을 충족하는 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세의 50%를 감면하는 방안이 제시되었습니다.

다만 감면액에는 한도가 있습니다.

최대 5억 원입니다.

예를 들어 감면 대상 양도소득세가 4억 원이라면 50%인 2억 원을 감면받는 구조를 생각할 수 있습니다.

반면 감면 대상 양도소득세가 12억 원이라면 50%는 6억 원이지만, 최대 감면한도가 5억 원이므로 실제 감면액은 5억 원까지가 됩니다.

따라서 2027년의 핵심 숫자는

50% + 최대 5억 원

이라고 기억하면 됩니다.

2028년에는 감면 혜택이 줄어든다

이 특례는 영구적으로 적용되는 제도가 아니라 한시적인 제도로 추진되고 있습니다.

정부안에 따르면 2028년에는 감면율과 한도가 낮아집니다.

• 양도소득세 감면율: 30%
• 최대 감면액: 3억 원

즉, 2027년에 비해 2028년의 혜택이 축소됩니다.

따라서 65세 이상이고 수도권 주택을 매도하면서 비수도권으로 이주할 계획이 있다면 매도 시점에 따라 세금 차이가 상당히 발생할 수 있습니다.

2027년과 2028년 비교

구분	2027년	2028년
대상	65세 이상 1주택자 등 일정 요건	65세 이상 1주택자 등 일정 요건
주택	일정 요건의 수도권 주택	일정 요건의 수도권 주택
이주	비수도권 이주	비수도권 이주
양도세 감면율	50%	30%
최대 감면액	5억 원	3억 원

따라서 2027년에 적용받을 수 있는 사람이라면 2028년으로 매도를 미루는 것이 반드시 유리하다고 볼 수 없습니다.

반대로 주택가격, 양도차익, 다른 세제혜택 등을 함께 고려하면 매도 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

양도세 5억 원이면 얼마나 감면될까?

간단한 예를 들어보겠습니다.

65세 이상 1주택자가 정부안의 요건을 모두 충족하고 2027년에 수도권 주택을 매도한다고 가정하겠습니다.

계산된 양도소득세가 5억 원이라면,

5억 원 × 50% = 2억 5,000만 원

의 감면 효과를 예상할 수 있습니다.

따라서 최종 부담세액은 단순 계산으로 2억 5,000만 원이 됩니다.

만약 양도소득세가 12억 원이라면,

12억 × 50% = 6억 원

이지만 최대 감면한도 5억 원이 적용되므로 감면액은 5억 원까지입니다.

이 경우 단순 계산상 양도소득세 부담은 7억 원이 됩니다.

다만 실제 양도소득세는 장기보유특별공제, 기본공제, 고가주택 여부, 필요경비 등 여러 요소를 반영한 후 계산하므로 위 사례는 제도의 구조를 이해하기 위한 예시입니다.

1세대 1주택 비과세와 함께 확인해야 한다

65세 이상 양도세 감면을 검토할 때는 기존의 1세대 1주택 양도소득세 비과세도 함께 확인해야 합니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 법에서 정한 비과세 요건을 충족하고 있다면 일정 범위의 양도차익에 대해서는 비과세가 적용될 수 있습니다.

또한 현재 고가 1주택의 경우 양도가액 12억 원 초과 부분에 해당하는 양도차익은 과세대상이 될 수 있습니다.

따라서 65세 이상 고령자가 주택을 매도할 때는 단순히 감면율만 보는 것이 아니라

1세대 1주택 비과세 → 고가주택 여부 → 과세대상 양도차익 → 장기보유특별공제 → 고령자 이주 감면

순서로 검토하는 것이 중요합니다.

장기보유특별공제 개편도 함께 봐야 한다

이번 2026년 부동산 세제개편에서는 고령자 양도세 감면뿐만 아니라 장기보유특별공제 제도도 크게 변경될 예정입니다.

정부는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 기존의 보유 중심에서 거주 중심으로 전환하는 방안을 제시했습니다.

2027년에는 거주기간과 보유기간을 각각 연 4%씩 반영하고, 2028년에는 거주 연 6%, 보유 연 2%, 2029년 이후에는 거주기간을 중심으로 연 8%를 적용하는 구조가 제시됐습니다. 최대 공제율은 80%로 유지하는 방향입니다.

따라서 65세 이상 주택 소유자가 매도를 계획하고 있다면 고령자 양도세 감면과 장기보유특별공제 변경을 함께 계산해야 합니다.

65세 이상이라면 언제 매도하는 것이 유리할까?

이 질문은 개인별 상황에 따라 달라집니다.

특히 다음 요소를 함께 비교해야 합니다.

1. 현재 나이
2. 주택 취득일
3. 주택 보유기간
4. 실제 거주기간
5. 취득가액
6. 예상 매도가액
7. 예상 양도차익
8. 수도권 주택 여부
9. 비수도권 이주 계획
10. 2027년 또는 2028년 매도 여부
11. 1세대 1주택 비과세 적용 여부
12. 장기보유특별공제율

예를 들어 2027년에 매도하면 고령자 특례로 최대 5억 원까지 감면받을 수 있지만, 매도를 늦추면서 장기보유특별공제율이 증가하거나 주택가격이 변동할 수도 있습니다.

따라서 “2027년에 무조건 팔아야 한다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.

고령자에게 종부세 부담 완화도 함께 검토

65세 이상 고령 주택 소유자는 양도세뿐만 아니라 종합부동산세도 함께 고려할 필요가 있습니다.

2026년 세제개편안에서는 실거주 1세대 1주택자의 종부세 부담을 조정하고, 고령자의 납부 부담을 줄이기 위한 방향도 제시되었습니다.

특히 고가주택의 경우 주택을 계속 보유하면서 발생하는 종부세와 주택을 매도하면서 발생하는 양도소득세를 함께 비교해야 합니다.

따라서 수도권의 고가주택을 오랫동안 보유한 고령자라면 **“계속 보유할 것인지, 매도하고 지방으로 이주할 것인지”**를 세금 측면에서도 비교할 필요가 있습니다.

65세 이상 양도세 감면 체크리스트

비수도권 이주를 계획하고 있는 65세 이상 1주택자라면 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

• 만 65세 이상인지
• 1세대 1주택인지
• 양도 주택이 수도권에 있는지
• 주택을 실제로 거주하고 있었는지
• 비수도권으로 실제 이주할 계획인지
• 기존 주택의 취득가액은 얼마인지
• 예상 양도가액은 얼마인지
• 양도차익은 얼마인지
• 1세대 1주택 비과세가 적용되는지
• 장기보유특별공제율은 얼마인지
• 2027년과 2028년 중 어느 시점에 매도할지

특히 비수도권 이주 요건과 적용 대상 주택의 구체적인 범위는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

65세 이상 양도세 감면 핵심 정리

2026년 세제개편안에서 65세 이상 고령 1주택자에게 가장 중요한 내용은 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세를 한시적으로 감면하는 방안입니다.

정부안 기준으로는

2027년: 양도세 50%, 최대 5억 원 감면

2028년: 양도세 30%, 최대 3억 원 감면

이라는 구조입니다.

그러나 65세 이상이라는 이유만으로 모든 사람에게 자동으로 적용되는 제도는 아닙니다.

따라서 고령 1주택자가 수도권 주택을 매도할 계획이라면 나이, 주택 수, 주택 위치, 거주기간, 양도가액, 양도차익, 장기보유특별공제, 비수도권 이주 여부를 종합적으로 검토해야 합니다.

특히 이번 제도는 2026년 현재 정부 세제개편안이므로 최종 국회 심의와 법률 개정 결과를 반드시 확인해야 합니다.

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공식 참고자료

2026년 세제개편안에서 정부는 65세 이상 1주택자가 일정 요건을 갖춘 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우 2027년 양도소득세 50%, 최대 5억 원, 2028년 30%, 최대 3억 원을 감면하는 방안을 제시했습니다.

또한 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 전환하는 개편안도 함께 발표했습니다.

실제 적용 여부와 구체적인 요건은 최종 확정되는 세법 및 시행령을 확인해야 합니다.